Единая государственная инфо-система по контролю договорных документов на рынке арендного жилья в РФ сможет обезопасить всех участников этой сферы, улучшив их взаимодействие с государственными структурами. Такое мнение озвучили опрошенные ТАСС эксперты на рынке жилой недвижимости.
Ранее стало известно, что Министерство строительства России работает над законодательным документом, относящимся к государственной информационной системе (ГИС) по учету рынка арендного жилья. Ведомство собирается привлечь пул частных инвесторов для создания на основе концессии полноценной цифровой платформы.
По словам главы Рейтингового агентства строительного комплекса Фёдора Выломова, отвечавшего на вопросы ТАСС, основной посыл ГИС арендного жилья, — это удобство и безопасность использования. Имеется довольно объёмная прослойка людей, которым в первую очередь интересно качество существующих сервисов, простота и комфорт их использования, а также обязательная безопасность. Условно, если арендодатель размещает сведения в госинфосистему о собственном имуществе, то у него автоматически решаются проблемы с юридическим оформлением сделки, поиском проверенного арендатора, обеспечивается сохранность имущества в ходе сдачи жилья в аренду и тому подобное.
Так, эксперт профильной площадки ОНФ «Жильё и городская среда» Павел Склянчук уверен, что запуск веб-платформы учета на рынке арендного жилья также позволит управляющим компаниям эффективнее контролировать платежную дисциплину, сокращать кассовые разрывы, уточнив предварительно количество фактически проживающих лиц. Именно такие эффекты имеют значение для системы жилищно-коммунального хозяйства, нежели повышение собираемости налогов. По мнению эксперта, арендные платежи за жильё можно направлять на достижение целей повышения энергетической эффективности жилья.
Депутат Государственной думы, член комитета нижней палаты парламента по строительству и ЖКХ Александр Якубовский говорит, что появление единой информационной системы по сдаче жилья в аренду сформирует на территории РФ цивилизованный рынок аренды жилья. Такая потребность существует давно. И не только у арендодателей. Арендаторам это также жизненно необходимо. Стимулировать соблюдение закона, на взгляд чиновника, должен будет запрос арендаторов на то, чтобы, исправное внесение ежемесячной платы позволило чувствовать себя и свои права защищенными. Один из хороших примеров сегодня — арендные проекты «ДОМ.РФ», заселённые более чем на 90% каждый. Более того, депутат Госдумы уверен, что большая часть арендодателей также с удовольствием станет использовать представленную систему. Главное — максимальное удобство и доступность для всех.
Якубовский подчеркнул, что комитет Госдумы по строительству и ЖКХ развернёт оперативную работу над документом после его внесения, возможно, даже в предстоящую весеннюю сессию. Александр Якубовский обращает внимание, на то, что в стране создан большой экспертный совет как раз именно для детального обсуждения и работы над подобными важными законопроектами совместно с экспертами и представителями отрасли.
Нет теневому рынку!
В настоящее время в РФ сдается в аренду свыше 5 млн квартир, от чего потенциально гос. бюджет может получать дополнительные налоги в размере до 200 млрд рублей ежегодно. Такую оценку приводит управляющий партнер компании «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский. По словам аналитика, сейчас на долю арендных квартир приходится всего лишь 9 % от всего жилфонда, в то время как в развитых странах этот показатель приближается к 40 %.
Как говорит Надежда Косарева, руководитель комиссии общественного совета при Минстрое РФ в сфере жилищной политики, президент фонда «Институт экономики города», сейчас нет точных данных, сколько человек снимают жилье на рынке. По оценкам «Института экономики города», это около 10 % в крупных мегаполисах, однако меньше 1 % из них делают это легально. В основном рынок скрыт от глаз контролирующих структур, а договоры заключаются на срок до одного года, чтобы их не регистрировать в Росреестре. Естественно, налоги в большинстве случаев не платятся. Вот именно в этом и стоит — через эту систему нужно поднять долю прозрачных отношений. Очевидно, если это будет очень удобно, легко, а главное, онлайн, то это может в большей степени сделать рынок жилищных отношений белым и легко читаемым.
Также в стране нет единой валидной базы арендного жилья, что ведёт к образованию большого числа неактуальных объявлений, считает директор по операционному управлению компании «Брусника» Александр Щиголь. На его взгляд сейчас появилась возможность изменить существующее положение дел, и потому вместе с «ДОМ.РФ» реализуется два арендных проекта — в Екатеринбурге и Тюмени.
Генеральный директор РАСК Фёдор Выломов акцентирует внимание на том, что при определении проблем речь должна идти и о создании инструментов, решающих существующие проблемы арендодателей и арендаторов, одна из которых — платежная способность и взаимное доверие.
Со временем, по его мнению, у населения обязательно сформируются определенные привычки, как, например, в США, где успешно действует такой инструмент, как rent history (аналог кредитной истории, только применительно к тому, как человек платит за аренду и содержит арендное жилье — прим. ТАСС). На эту историю практически всегда смотрят при сдаче квартиры.
Риски и предложения
По словам Надежды Косаревой, во время создания платформы необходимо и рационально в большей степени делать акцент на удобстве и простоте сервиса, а не на обязательности заключения сделок именно и только лишь через неё. С тем, что на первом этапе нужно использовать методы, предполагающие не только штрафы, но и позитивную мотивацию, согласен и Щиголь из «Брусники».
Как говорит глава компании, в августе Министерство строительства предлагало предоставлять арендаторам налоговый вычет на сумму платежей и одновременно понизить государственные пошлины за оформление на законодательном уровне долгосрочного договора аренды.
В свою очередь, Колочинский из «Векторстройфинанса» уверен, что эффективная работа новой платформы = проведение понятной разъяснительной работы с населением, пояснение преимуществ законной схемы сдачи жилья в аренду и одновременно с этим совершенствование процесса взаимодействия с налоговыми органами. По его мнению, следует ответственность за уклонение от уплаты налогов сделать более серьёзной и, возможно, предусмотреть её также для незарегистрированных арендаторов.
Управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-новострой» Ирина Доброхотова отмечает, что рынке сегодня не имеет системы оценки арендных ставок жилой недвижимости. Понятно, что занижение ставки в документах с целью минимизации налогового бремени с высокой долей вероятности будет прельщать многих арендодателей. Как доказать, что квартира сдается за совсем другую сумму, также пока непонятно. Также партнер Dombook обращает внимание, что отсутствуют законные инструменты обнаружения незарегистрированных арендных отношений. Эти вопросы обязательно нужно предусмотреть при разработке законопроекта.
Сегодня многие стали регистрироваться в качестве самозанятых. Этот процесс стал двигаться в положительнуом направлении, считает управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова.
Но при этом возникает риск того, что собственники квартир, не желающие платить налоги, станут использовать различные возможности избегать официальной регистрации арендных договоров. А именно, перестанут их заключать вовсе или просто будут подписывать соглашение о предоставлении квартиры, не требующее регистрации. Жукова думает, что для обеления рынка аренды необходимо внести правки в ГК РФ, а также разобрать вопрос удобства регистрации на подобной платформе для пожилых людей, ведь большинство пенсионеров даже не собираются оформляются статус самозанятого, потому что им не разъясняется, что такой режим абсолютно не равен статусу неработающего пенсионера. Более того, значительная часть пожилых вообще не используют ни смартфон, ни интернетом.
Директор федеральной компании в сфере недвижимости и ипотеки «Этажи» Ильдар Хусаинов предложил вместо создания отдельного автономного инструмента для учета заключенных договоров аренды интегрировать его в сайт ФСН. Как считает эксперт, нужно предусмотреть стимулирующие меры для тех собственников жилья, которые готовы выйти из тени.
Взять хотя бы в качестве примера Сингапур. Там очень просто решили эту проблему, вменив налог на вторую и последующую квартиру, находящуюся в собственности. То есть это внедрение понятия арендной кадастровой стоимости объекта недвижимости. Пусть размер налога в этом случае будет меньше, но зато это полностью решает проблему тотального контроля и появления отдельной системы учета. А при таких размерах рынка арендного жилья это очень проблематично.
Обсуждение законопроекта
Как комментирует происходящее Минстрой, законопроект о создании государственной информационной системы учета договоров аренды разрабатывается и согласуется с властными структурами. После всех этапов проверок и одобрений документ представят для общественного обсуждения. Внести законопроект в Государственную думу РФ планируется в весеннюю сессию.
Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин отмечает, что единая цифровая платформа предстанет в форме государственной информационной системы (ГИС) и с самого начала создания будет на полностью принадлежать государству. Для создания и последующей эксплуатации системы планируется привлечь частного инвестора для того чтобы не вкладывать бюджетные средства в ее создание. Оператором системы станет непосредственно сам Минстрой.
Замминистра также отмечает, что концессионерами для создания платформы станет консорциум инвесторов с участием «ДОМ. РФ». При этом все бизнес-платформы останутся и будут работать как работали.
ТАСС
